Czy zdarzyło się, iż zawarłeś umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, a kontrahent nie spełnił warunku przewidzianego w umowie przedwstępnej na przykład w zakresie uiszczenia zaliczki w określonym w umowie terminie? Zastanawiasz się, czy możesz odstąpić od umowy przedwstępnej poprzez złożenie odpowiedniego oświadczenia?Dlaczego umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości jest lepiej zabezpieczyć poprzez zadatek, a nie zaliczkę? Zastanawiasz się, co jest lepsze – zadatek czy zaliczka?

Odpowiedź jest prosta. Zadatek daje możliwość odstąpienia do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, natomiast instytucja zaliczki niestety nie.

 

Powyższe spowodowane jest okolicznością, iż orzecznictwo Sądów (ugruntowany pogląd) nie traktuje umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jako umowy wzajemnej (tak na przykład wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1999, II CKN 624/98), który stanowi w swoim uzasadnieniu „Umowa przedwstępna nie jest mianowicie uznawana za umowę wzajemną i dlatego nie stosuje się do niej przepisów działu III księgi trzeciej kodeksu cywilnego, w tym w szczególności art. 491 k.c., ustanawiającego ustawowe prawo odstąpienia w przypadku zwłoki dłużnika w wykonaniu umowy wzajemnej”.

Niniejsze rodzi określone konsekwencje w zakresie możliwości odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a raczej braku takiej możliwości, jeżeli nie zabezpieczymy odpowiednio tejże umowy na przykład zadatkiem (oczywiście istnieją jeszcze inne możliwości).

 

Zadatek czy zaliczka?

Zadatek jest niezwykle popularną instytucją i sposobem dodatkowego zabezpieczenia roszczeń stron umowy przedwstępnej.

Stosownie do treści art. 394 § 1 k.c., który stanowi „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”.

Zadatek, zatem stanowi szczególną sankcję majątkową za niewykonanie umowy. Instytucja zadatku sprowadza się zasadniczo do wzmocnienia stanowiska strony, która dąży do wykonania umowy i pozwala na ukształtowanie stosunku prawnego w taki sposób, aby dłużnik był motywowany do wykonania świadczenia bardziej aniżeli w sytuacji, gdyby zadatku nie zastrzeżono.

W tym przypadku zadatek stanowi dla sprzedającego szczególne uprawnienie, gdyż może zarówno odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, ale także zachować otrzymany zadatek.

 

W swojej praktyce zawodowej wielokrotnie spotkałem się ze zdziwieniem i frustracją Klientów, którzy zabezpieczyli umowę wyłącznie zaliczką, co spowodowało, iż nie mogli oni skutecznie odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Przy jednoczesnym braku zastosowania w umowie innych instytucji pozwalających na odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Mam nadzieję, że teraz będziecie Państwo wiedzieć, co okaże się dla Was korzystniejsze – zadatek czy zaliczka?

Chcesz wiedzieć więcej lub masz podobny problem i potrzebujesz profesjonalnej pomocy? Zapraszam do kontaktu.